國際設施

　　設施管理不是設備管理，設施管理是物業(yè)管理中的一種新的形態(tài)。國際設施管理協(xié)會(IFMA)給予設施管理的定義是：以保持業(yè)務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類生活環(huán)境、工作環(huán)境進行有效的規(guī)劃、整理和維護管理的工作。它將人們的工作場所和工作任務有機結合起來，是一門綜合了工商管理、建筑科學、工程技術以及人體工程學的綜合學科。保持業(yè)務空間的高品質生活，強調的是空間內(nèi)容的活動;以提高投資效益為目的，關注的是物業(yè)價值。

　　為什么會出現(xiàn)設施管理?首先得從物業(yè)管理說起。我們知道，物業(yè)管理從英國起步，其原因是集合式建筑的出現(xiàn)，需要一家公司來調整公共秩序，維護公共資產(chǎn)，于是物業(yè)管理在英國出現(xiàn)了，之后傳到我國香港地區(qū)。傳統(tǒng)的物業(yè)管理的基本業(yè)務通常被認為是“四?！薄０病⒈＞G、保潔、保修。但事實上物業(yè)管理發(fā)展到今天，我們都在面對一個困惑：物業(yè)管理沒能隨著市場經(jīng)濟的發(fā)育在一個合理的價格上進行調整，而成本的不斷攀升，使得物業(yè)管理的贏利空間越來越窄。

　　與此同時，業(yè)主的越來越強勢、企業(yè)人才的嚴重短缺加上行業(yè)整體得不到尊重，使得朝陽行業(yè)逐漸進入夕陽的狀態(tài)。是不是物業(yè)管理一定就這樣，這種狀態(tài)還會延續(xù)多久?從2004、2005年開始，全行業(yè)都在思考這個問題。一些大的物業(yè)管理公司，很多都在停滯、收縮、觀察，都在思考物業(yè)管理何去何從，如何突破今天的困境。特別是當別的行業(yè)在蓬勃成長時，物業(yè)管理行業(yè)遭到了一些打擊，使得一些從業(yè)人員不甘于此，認為物業(yè)管理不該如此，應該在市場經(jīng)濟中有它基本的定位。于是，物業(yè)管理開始重新檢討，檢討應該如何適應市場，如何提供更好的服務，如何保證物業(yè)的保值增值。所以，在上世紀80年代，設施管理開始出現(xiàn)了。

　　物業(yè)管理、設施管理、資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)管理的關系是怎樣的?其實，基本就是一個概念：不動產(chǎn)。不動產(chǎn)的概念在新加坡用產(chǎn)業(yè)服務去體現(xiàn)，在公司的財務系統(tǒng)中，更多偏向于它的價值，所以它成為資產(chǎn)管理。設施管理更多講的是一個空間的概念，包括空間的領域，整體的領域，而不是單純的設備或者說是有形的設備。

　　●設施管理的基本內(nèi)容

　　設施管理在原有的“四?！被A上，增加了一些新的內(nèi)容，包括策略性年度及長期規(guī)劃(也即生命周期)、財務與預算管理、公司不動產(chǎn)管理、室內(nèi)空間規(guī)劃及空間管理、建筑和改造工程、新的建筑及修復、保養(yǎng)及運作、保安、通訊、行政支援服務、能源管理。不同的物業(yè)會對應不同內(nèi)容的設施管理重新進行組合，并非全部啟動。

　　●設施管理的核心價值

　　設施管理的核心價值是什么?跟物業(yè)管理有什么不同?可以這么理解：設施管理的核心優(yōu)勢在于采用多元模式發(fā)展，圍繞業(yè)權人的需求，以物業(yè)為原點，市場和時間為坐標去設計不同的管理模式發(fā)展，最終實現(xiàn)空間流程的最佳組織和物業(yè)價值曲線的合理。

　　而物業(yè)管理通常是一個固定模式，相對比較模式化。事實上，在不動產(chǎn)的市場發(fā)育過程中，應該摒棄模式化的方式，因為物業(yè)管理并非只能是這個樣，只是在現(xiàn)階段，在居住型物業(yè)管理中可以用這種模式，但并不是固定不變的，適用不同物業(yè)要用不同的模式，這種多元模式的發(fā)展依據(jù)首先就是物業(yè)所有人的需求，在管理好物業(yè)基礎上，用市場和實踐目標去考慮整個物業(yè)管理的模式，最終實現(xiàn)空間的合理運籌以及物業(yè)價值的有效提升。設施管理除了關心房子之外，還關注的是房子內(nèi)部空間的業(yè)務流程以及物業(yè)價值的變化趨向。世界變化催生的物業(yè)管理方式變革

　　首先，世界變平坦了，商業(yè)模式發(fā)生了變化。過去做生意的方式是在一個狹隘的局部市場，進入WTO后，市場隨之變得無限大，此時，企業(yè)選擇的應對方式發(fā)生了變化。過去強調要縱向一體化發(fā)展，一攬子服務都由企業(yè)全包，生意越變越大之后，企業(yè)開始關注自己的核心、實力，開始向橫向一體化發(fā)展，把自身不擅長、不該做的業(yè)務分包出去，把重心放在企業(yè)自身的核心競爭力上。

　　其次，全球化運動，催生了不動產(chǎn)價值曲線的波動。不動產(chǎn)的價值是不斷發(fā)生變化的，它不是恒產(chǎn)，而是資產(chǎn)。全球資本的運動，可能會使得不動產(chǎn)的價值是負的，所以沒有絕對的恒產(chǎn)。再次，國際資本市場的空前活躍，讓變革充滿了力量。國際資本市場的到來，帶來的不止是資本，而是一種全新的商業(yè)模式和還沒有真正進入中國的物業(yè)管理理念。最后，中國成為黃金之國。有人把巴西、俄羅斯、中國、印度稱為“金磚四國”，這意味著，在全球經(jīng)濟中，這四個國家充滿著讓人期待的市場。

　　所以現(xiàn)今物業(yè)管理面臨的困難是短期的，只要走過這個困境，物業(yè)管理將真正迎來蓬勃發(fā)展的朝陽市場。